Por Paulo Henrique Santhias e Vitor Kellner

O investimento em imóveis, sem dúvidas, é um dos mais rentáveis e seguros do mercado financeiro. Contudo, para que se tenha uma rentabilidade máxima é preciso mais do apenas comprar, vender ou alugar as suas propriedades, afinal, de acordo com o Relatório de Competitividade Global, o Brasil está entre os 25 países com maiores cargas tributárias do mundo. Em relação ao direito de propriedades, dos 138 países avaliados, estamos na 67° posição. Para aumentar a sua rentabilidade é preciso saber o que se paga, e quais os meios legais para pagar menos imposto sobre as operações financeiras de imóveis e aumentar os seu rendimentos

Quais os impostos sobre um imóvel no Brasil?

São quatro os tipos de impostos pagos no país quando se tratam de imóveis: o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), o imposto sobre a posse; Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributação que recai sobre a venda; Imposto sobre o Aluguel e; Imposto sobre o Ganho de Capital.

Os dois primeiros são de responsabilidade do município, já os dois últimos são de competência federal e aplicados de maneira indireta sobre o imposto de renda, quando o aluguel de imóveis ou um ganho de capital resultam em um aumento da renda individual.

Como eles alteram o rendimento?

Para aqueles que possuem rendimentos imobiliários, são os três últimos que apresentam modificações possíveis para aumentar os rendimentos. Ao falarmos em ITBI, por ser tratar de um imposto municipal, o valor varia de cidade para cidade, ou seja, ao escolher a localidade de compra é importante levá-lo em consideração.

É nele, também, que se costuma ter uma opção de aumento dos rendimentos, pois de acordo com o município, sua porcentagem pode variar conforme com o valor do imóvel e tipo de compra, como o financiamento, por exemplo. Saber qual caminho escolher pode fazer com que você pague uma tributação menor.

Outra taxa que possui variação é o Imposto sobre Aluguel. Seu cálculo varia de acordo com a tabela anual de Imposto de renda e caso o locador esteja na faixa de isenção, com a soma do salário mais o aluguel, não é preciso pagá-lo. Entretanto, se ultrapassada a renda máxima para isenção, a alíquota variará de acordo com os ganhos, mas, da mesma forma que o imposto anterior, este possui variações, por isso é importante saber tudo o que entra ou não no cálculo do imposto de renda, para que se pague sempre a alíquota mínima necessária.

Por último, há o Imposto sobre Ganho de Capital. Este recai sobre o lucro da venda de um imóvel, no valor de 15% do lucro total. Porém, assim como nos impostos anteriores, há subterfúgios para aumentar os rendimentos. Neste caso há a isenção da taxa se a venda for de imóvel único e o dinheiro for utilizado para a aquisição de um novo imóvel. Mas é preciso estar atento, esse benefício só pode ser utilizado uma vez a casa cinco anos, ou seja, caso você esteja pensando em comprar outro imóvel, não será possível utilizar a isenção novamente durante este período. Este benefício também é conhecido por de “benefício dos 180 dias”, devido ao prazo para realização dessa operação.

Especialista esclarece pontos sobre a legislação imobiliária

Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC (2009-2013), membro do IASC – Insituto dos Advogados de Santa Catarina, o advogado especialista em direito imobiliário, Alexandre Lopes da Silva, responde perguntas sobre imposto sobre aluguel, ITBI e IR.

Como é feito o cálculo do ITBI? No caso de Florianópolis, há diferenciação entre imóvel financiado ou não financiado? Existe diferenciação da alíquota de acordo com o valor do apartamento? Quais os caminhos para se obterem as menores alíquotas?

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis, por ato inter vivos) incide apenas quando há gastos pecuniários sobre a transação, não envolvendo heranças ou doações. Seu cálculo implica na aplicação da alíquota de 2% sobre o valor venal do bem, devendo ser pago pelo adquirente do imóvel. Já para imóveis financiados, será aplicada alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, até a importância de R$ 180.000, e 2% sobre o saldo do valor do imóvel. Importante destacar que imóveis residenciais até R$100.000,00 estão isentos do ITBI, bem como não incide ITBI quando transmite-se o imóvel ao patrimônio da pessoa jurídica, através de realização de capital.

Em se tratando de Imposto Sobre Aluguel, como saber o que entra ou não no cálculo? As despesas como reformas estruturais do imóvel podem ser descontadas desse valor?

Incide sim imposto de renda sobre ganho de capital quando você recebe alugueis, todavia se o valor do aluguel no ano de 2017 foi inferior a R$ 1903,98 mensais, está isento. Caso contrário, tem que contribuir mensalmente, pelo conhecido “carnê leão”. A alíquota do imposto varia de 7,5% para alugueis de R$ 1903,99 até R$ 2.826,65, ou 15% para alugueis de R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05, ou 22,5% para alugueis de R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68, e acima de R$ 4.664,68 mensais a alíquota de 27,5%. Importante destacar que IPTU e taxas condominiais não integram a base de cálculo do imposto, assim, caso seja o Locador quem pague estes valores, pode-se abater do imposto a ser recolhido, assim como taxas de corretagem da imobiliária, quando for o caso. Também é importante declarar que se o Locatário for pessoa jurídica, este é quem é o responsável pelo pagamento do imposto.

O que é preciso para ter o “benefício dos 180 dias?” Como faço para usá-lo, é preciso pedir a algum órgão oficial? Caso sobre dinheiro da compra é preciso declará-lo no IR seguinte?

A partir de 2005, a pessoa física que vende seu imóvel residencial e adquire um novo em até 180 dias fica isenta do pagamento do imposto de 15% sobre ganho de capital, desde que seja outro imóvel residencial, em seu nome, dentro do país. Não é necessário formalizar o pedido, basta declarar isento na sua declaração do imposto de renda. Importante esclarecer que se não foi aplicado todo o valor na compra do novo imóvel, sobre este saldo incide o imposto de renda, devendo ser declarado. Destaca-se que este benefício aplica-se também às permutas e para imóveis na planta. Por outro lado, não se aplica para quitar saldo devedor de outro imóvel, ou para adquirir terreno ou exclusivamente vaga de garagem.

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Fonte

http://www.dolarhoje.com.br/guia-de-imoveis/impostos-imobiliarios/